Die Uhr tickt – aktuelle Anforderungen des Gebäudeengiegesetzes

Mit der umgangssprachlich als Heizungsgesetz beschriebenen Novelle des Gebäudeenergiegesetzes hat der Gesetzgeber erhebliche neue Anforderungen an bestehende und neu zu errichtende Heizungsanlagen formuliert. Maßgeblich ist, dass eine Heizungsanlage zukünftig nur eingebaut oder aufgestellt werden darf, wenn mindestens 65 % der Wärme mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugt wird.

Was bedeutet dies nun aber für bestehende Gebäude und Wohnungen?

Es gelten Übergangsfristen für eine notwendige Umrüstung und einen etwa zwischenzeitlich notwendigen Austausch, die zunächst allein nach Größe der Gemeinde gestaffelt ist, in welchem das Gebäude liegt. In Gemeinden bis 100.000 Einwohner darf noch bis zum 30.06.2028 ein Austausch oder ein Neueinbau erfolgen, der diesen Anforderungen noch nicht genügt. In Gemeinden über 100.000 Einwohnern ist dies nur noch bis zum 30.06.2026 möglich. Verkürzt werden könnten diese Fristen dadurch, dass in den Gemeinden eine verbindliche Wärmeplanung erstellt wird.

Für den Fall eines solchen Austausches innerhalb der Übergangsfristen ist allerdings sicherzustellen, dass ab 2029 mindestens 15 %, ab 2035 mindestens 30 % und ab 2040 mindestens 60 % der Wärme aus Biomasse oder grünem oder blauen Wasserstoff erzeugt wird.

Vor dem Einbau einer Heizungsanlage die mit einem festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoff betrieben wird, besteht ein Beratungszwang über mögliche Auswirkungen der Wärmeplanung und eine mögliche Unwirtschaftlichkeit insbesondere aufgrund ansteigender Kohlenstoffdioxid-Bepreisung.

Heizkessel die mit einem flüssigen oder gasförmigen Brennstoff beschickt werden und vor dem 01.01.1991 eingebaut oder aufgestellt worden sind, dürfen schon jetzt nicht mehr betrieben werden. Heizkessel dieser Art, die nach dem 01.01.1991 eingebaut sind, dürfen nach Ablauf von 30 Jahren nach Einbau der Aufstellung nicht mehr betrieben werden. Ausnahmen gelten hierbei für Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel, Anlagen mit einer Nennleistung von weniger als 4 KW oder mehr als 400 KW, Wärmepumpen-Hybridheizungen oder Solarthermie-Hybridheizungen, die nicht mit fossilen Brennstoffen betrieben werden. Die Beheizung mit fossilen Brennstoffen ist spätestens Ende 2044 endgültig unzulässig.

Im Falle eines Heizungstauschs kann höchstens für 5 Jahre nach Ablauf der Fristen (2026 oder 2028) übergangsweise eine alte Heizungsanlage ausgetauscht werden, die den Anforderungen noch nicht genügen muss.

Dies gilt aber nicht für Gebäude mit Etagenheizungen, in denen das 65 % Ziel nämlich (erst) 5 Jahre nach dem Zeitpunkt gilt, zudem die 1. Etagenheizung ausgetauscht wurde. Entscheidet man sich innerhalb dieser 5 Jahre zu einer Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage, verlängert sich diese Frist um längstens 8 Jahre. Spätestens 13 Jahre nach dem 1. Austausch müssen dann alle (bisherigen Etagenheizungen) angeschlossen sein.

Ist doch alles nicht so schlimm, dann haben wir als WEG doch Zeit?

Falsch gedacht!

Schon bis zum 31.12.2024 muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, die für die Entscheidung über eine zukünftige Wärmeversorgung erforderlichen Informationen vom zuständigen Bezirksschornsteinfeger verlangen. Zu diesen Informationen gehören Auskünfte über die Art der Anlagen, das Alter der Anlagen, die Funktionstüchtigkeit und die Nennwärmeleistungen der einzelnen Anlagen.

Ebenfalls bis zum 31.12.2024 muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von allen Wohnungs -und Teileigentümern bei denen eine Etagenheizung verbaut ist, Informationen abfordern, die für die Einschätzung eines Handlungsbedarfs zur zukünftigen Erfüllung des 65 %-Ziels dienlich sind. Hierzu zählen insbesondere Angaben über den Zustand der Heizungsanlage (aus eigener Erfahrung oder aus der früheren Beauftragung von Handwerkern gewonnen), die weiteren Bestandteile der Heizungsanlage die zum Sondereigentum gehören, etwa Leitungen und Heizkörper (z.B. Anzahl und Größe) oder selbst durchgeführte oder beauftragte Modifikationen an der Anlage und Ausstattungen zur Effizienzsteigerung, die im Sondereigentum stehen.

Sowohl der Bezirksschornsteinfeger als auch die Sondereigentümer sind verpflichtet, diese Auskunft binnen 6 Monaten nach der Aufforderung gegenüber der Gemeinschaft zu erteilen. Der Auskunftsanspruch ist durch die Gemeinschaft auch einklagbar.

Um für alle eine sinnvolle Entscheidungsgrundlage zur Verfügung zu stellen, ist die Gemeinschaft (vertreten durch den Verwalter) verpflichtet, binnen weiterer 3 Monate nach Ablauf dieser Sechsmonatsfrist die erhaltenen Informationen zusammengefasst zur Verfügung zu stellen.

Werden nach dem 01.01.2024 Änderungen, der Einbau oder die Aufstellung einer neuen Etagenheizung vorgenommen oder erfolgt dies aufgrund eines Ausfalls der vorhandenen Heizung sind die Sondereigentümer verpflichtet, die Gemeinschaft unverzüglich darüber zu unterrichten, was dazu führt, dass zwingend eine Eigentümerversammlung einzuberufen ist, in der über die Vorgehensweise zur Erfüllung des 65 % - Ziels zu beraten ist. Bereits an dieser Stelle ist darauf hinzuweisen, dass innerhalb der oben bereits beschriebenen Fünfjahresfrist nach dem Austausch einer Etagenheizung, die Entscheidung getroffen werden muss, ob auf eine zentrale Heizungsanlage umgestellt wird, oder die (mindestens eine) Etagenheizung beibehalten wird. Für die Beibehaltung der Etagenheizung ist eine Zweidrittelmehrheit der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile erforderlich.

Versäumt die Gemeinschaft die Beschlussfassung und Entscheidung zu dieser Frage innerhalb dieser Frist, besteht die Verpflichtung zur Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage, die dann auch das 65 %-Ziel einhält. Zu beachten ist, dass die Fünfjahresfrist für die Entscheidung für die Gemeinschaft kenntnisunabhängig zu laufen beginnt. Versäumt also ein Miteigentümer die Information über einen bei ihm vorgenommenen Austausch einer Etagenheizung, kann dies für die gesamte Gemeinschaft die zwingende Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage zur Folge haben.

Jan Helge Kestel
Rechtsanwalt | Mediator
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Deutschland ist ein Mieterland. In keinem anderen Land in Europa ist die Eigentümerquote niedriger. Die derzeit hohen Baukosten erklären teilweise diesen Zustand, jedoch kann die geringe Eigentümerquote nur historisch begründet werden. 

Weniger als die Hälfte der Deutschen besitzt Wohneigentum. 46,7 Prozent leben im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung, während 53,3 Prozent zur Miete wohnen. An der europäischen Spitze der Eigentumsquote liegt Rumänien. Dort leben 94,8 Prozent der Bevölkerung in der eigenen Immobilie. Auch die Slowakei, Spanien, Italien und die Niederlande haben Eigentümerquoten von über 70 Prozent.

Deutschland war ein Land der industriellen Ballungszentren. Im 19. Jahrhundert entwickelte sich Deutschland von einem spätfeudalen Agrarland zu einer Industrienation. Demzufolge strömten die Menschen vom Land in die Städte, um dort zu arbeiten. Es wurde schnell Wohnraum benötigt, der möglichst groß und günstig sein sollte. Es entstanden „Mietskasernen“, in denen die Arbeiter für einen bezahlbaren Preis Wohnraum bekamen.

Nach dem Zweiten Weltkrieg waren viele Häuser zerstört und eine Vielzahl von Flüchtlingen hatte keinen Wohnraum. Ein Viertel des Wohnbestands wurde zerstört und bundesweit fehlten 5,5 Millionen Wohnungen. Die Bundesregierung unter Konrad Adenauer machte das Problem zur Chefsache, um einem ungezügelten Markt mit explosionsartig steigenden Mieten Einhalt zu gebieten. 

Durch das im Jahr 1950 beschlossene Wohnungsbaugesetz wurden in den Folgejahren mehr als 5 Millionen Wohnungen gebaut. Zeitgleich herrschte auch in der DDR akuter Wohnungsmangel. Diesem Problem begegnete der Staat mit dem Aufbaugesetz, das zur Folge hatte, dass der Plattenbau stark vorangetrieben wurde.

Das bundesdeutsche Wohnungseigentumsgesetz vom 15. März 1951 sah vor, durch die Möglichkeit der formellen Teilung einzelne Wohnungen zu Wohnungseigentum zu machen, um somit nach dem 2. Weltkrieg auch an einzelnen Gebäudeteilen Eigentum zu begründen. Man hat so versucht, der Wohnungsknappheit entgegen zu wirken. Aber nicht jeder konnte Besitzer von Anteilen an Gebäuden werden.

In den 50er und 60er Jahren wurden dadurch viele Wohnungen errichtet, was zu einer enormen Steigerung der Mieterquote führte. Dieser große Anteil an Mietern hat sich bis heute nicht stark verändert. Außerdem wird im sozialen Wohnungsbau auch ein Grund für die Verfestigung der Mieterstruktur gesehen. Dieser würde zwar Wohnraum schaffen, jedoch würde zu wenig Augenmerk auf die Förderung von selbstgenutztem Eigentum gelegt.

Das Mietangebot in Deutschland ist zudem sehr vielfältig. Es kann eine kleine Wohnung, eine sehr große Wohnung oder auch ein ganzes Haus gemietet werden. Diese Vielfalt an Angeboten gibt es in anderen Ländern nicht. Daher kann vielen, die Wohnraum suchen, ein passendes Mietangebot gemacht werden.

Ob die Mieterquote sinken wird, darf heute angesichts immens gestiegener Baukosten bezweifelt werden. Außerdem haben Mieter in Deutschland rechtlich einen guten Stand, denn hierzulande ist der Mieterschutz relativ hoch. Des Weiteren hindern Bauvorschriften und Bürokratie potenzielle Eigentümer daran, Wohnraum zu errichten. Die Kaufnebenkosten bilden eine weitere Hürde für den Kauf von Eigentum.

Quellen:  

https://www.dasinvestment.com/warum-es-in-deutschland-so-wenig-wohneigentuemer-gibt/

https://www.bundesbank.de/de/publikationen/forschung/research-brief/2020-30-wohneigentumsquote-822090

https://www.tagesschau.de/wirtschaft/verbraucher/immobilien-eigentuemer-deutschland-podcast-100.html

Viele Mehrfamilienhäuser verfügen über eine Schließanlage. Eine Schließanlage ist ein aus mehreren Schließzylindern bestehendes Schließsystem, wobei die einzelnen Schließzylinder in funktionalem Bezug zueinander stehen. Das bedeutet, dass neben der betreffenden Wohnung mit einem Schlüssel des Anwohners/ Nutzers auch diverse Zentraltüren geschlossen werden. Dies kann neben den Außenzugängen auch Kellerräume, Tiefgaragenzugänge, Wasch- oder Fahrradräume betreffen.

Geht ein Schlüssel verloren oder wird er entwendet, besteht ein erhöhtes Risiko für Diebstähle. Bei Schlüsselverlusten und Schlüsseldiebstählen ist daher ein Tausch der Schließanlage ratsam, allerdings stellt sich hierbei immer die Frage, wer die Kosten dafür trägt.

Es gibt zur Thematik eine Vielzahl von Urteilen. Zu beachten ist unter anderem, dass nicht alle Haftpflichtversicherungen, die Schlüsselverluste beinhalten, auch alle Eventualitäten absichern. In der Regel übernehmen Versicherer nur unter bestimmten Umständen anteilige Kosten für den Zylinder-/ Schließanlagentausch in Höhe des Zeitwertes der bisherigen Schließanlage. Ausgeschlossen sind jedoch häufig in den Versicherungspolicen Diebstähle, da diese seitens der Versicherung nicht als Verschulden ihrer Versicherten und Verletzung der Sorgfaltspflicht gem. BGB gewertet werden.

Führt jedoch mangelnde Sorgfaltspflicht zu einem Schlüsselverlust, hat das Oberlandesgericht Brandenburg unlängst entschieden, dass gegenüber der Eigentümergemeinschaft im Streitfall der einzelne Wohnungseigentümer auch für die Fahrlässigkeit seiner Mieter gegenüber der Gemeinschaft der Eigentümer haftbar gemacht werden kann (Urteil v. 27.04.23, AZ. 10 U 100/22). Im vorliegenden Fall hatte eine Mieterin den Kellerschlüssel im Schloss stecken lassen. Der Schlüssel wurde entwendet und in der Folge fanden Diebstähle statt. Die Schließanlage musste getauscht werden. Der Eigentümer der Wohnung, in der die Mieterin lebt, war der Meinung, dass die Gemeinschaft die Kosten tragen muss. Das Gericht aber entschied, dass der Eigentümer der Wohnung die Kosten übernehmen muss. Er haftet gegenüber der Gemeinschaft auch für die Verletzung der Sorgfaltspflicht durch seine Mieter. Der Eigentümer muss sich im Nachgang mit seinen Mietern zur Erstattung der Kosten an ihn einigen.

Auch für den Fall sonstiger Schlüsselverluste durch Eigentümer, Mieter oder Dritte gibt es eine Reihe von Urteilen, wobei ggf. bestehende Haftpflichtversicherungen nicht immer greifen. Beispielsweise zweifeln mitunter Versicherungen die Gefährdungslage an und nicht immer sind die genauen Umstände des Verbleibes fehlender Schlüsseln aufzuklären.

Fazit: Der/ die Eigentümer/ die Eigentümergemeinschaft haben zwar meist einen Anspruch auf Ersatz der anfallenden Kosten durch den Verursacher, müssen aber im Streitfall zunächst in Vorleistung gehen und nach Einbau der Schließanlage die Kosten gegenüber dem Verursacher auf dem Rechtsweg geltend machen. Hierbei ist nicht wesentlich, ob der Verursacher über eine Versicherung verfügt, die für ihn die Regulierung ganz oder teilweise übernimmt.

Mittlerweile gibt es alternative digitale Möglichkeiten, um den Wechsel einer Schließanlage zu vermeiden. Der Einbau bzw. die Anschaffung ist zwar häufig kostspieliger als eine herkömmliche Schließanlage, jedoch können auch Kosten gespart werden, da es keine Schlüssel für die Gemeinschaftsanlage gibt, welche verloren werden können. Es gibt es verschiedene schlüssellose Systeme, die mit Gesichtserkennung, Fingerabdrücken, Transpondern oder Apps arbeitet. Der Vorteil an einem appbasierten Schließsystem ist, dass auch externe Dienstleister schnell per App die Berechtigung für das Betreten bestimmter Bereiche erhalten können.