Stellen Sie sich vor, Sie überlassen fremden Menschen Ihren wertvollen Wohnraum.
Man weiß nie genau, wie die Mieträume behandelt werden und in welchem Zustand man sie eines
Tages wieder zurückerhält. Sie können sich nicht sicher sein, dass Sie die vereinbarten Mietzahlungen
immer pünktlich und in voller Höhe erhalten.
Wie kann man Risiken dieser Art entgegenwirken? Genau! Mit einer Mietsicherheit.
Die 3 besten Arten von Mietsicherheiten
Barkaution/Überweisung - Die Kaution wird bar zum Mietbeginn oder als Überweisung gezahlt und
vom Vermieter bei einem Kreditinstitut angelegt.
Kautionssparbuch – Es wird bei einer Bank eröffnet, zur Anlage einer Mietkaution genutzt und
verpfändet. Dem Vermieter wird eine Verpfändungserklärung zugestellt. Der Mieter kann während
der Mietzeit nicht über den angelegten Kautionsbetrag verfügen, solange der Vermieter die
Verpfändungserklärung nicht unterschrieben an den Mieter zugestellt und somit die Rückerstattung
der Kaution und das Ende des Mietverhältnisses bestätigt hat.
Bürgschaft - Sie kann als private Bürgschaft durch Familie und Bekannte oder durch die Bank gegen
ein monatliches Entgelt vereinbart werden. Der Bürge wird bei Schulden aus dem Mietverhältnis zur
Begleichung dieser verpflichtet. Es wird zwar kein Geldbetrag hinterlegt, aber die Höhe der
Bürgschaft im Schadensfall darf die gesetzliche Regelung von max. 3 Grundmieten insgesamt
trotzdem nicht überschreiten.
Möglichkeiten und Grenzen
Grundsätzlich ist die Art und Höhe der Mietsicherheit reine Vereinbarungssache und unterliegt der
Vertragsfreiheit. Einschränkend wirkt hier nur das Gesetz, welches festlegt, dass die Höhe der
Kaution nicht mehr als 3 Grundmieten betragen darf. (§551 BGB Abs. 1)
Fälligkeit und Aufbewahrung
Die Kaution ist mit Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Mieter hat allerdings das Recht, die
Kaution in bis zu max. 3 gleichgroßen Raten zu zahlen. (§551 BGB Abs. 2) Die Teilbeträge der Kaution
werden dann gemeinsam mit den ersten 3 Monatsmieten überwiesen.
Der Kautionsbetrag muss während der Mietdauer getrennt vom Vermögen des Vermieters auf einem
Sparkonto zu den üblichen Konditionen angelegt werden. (§ 551 BGB Abs. 3)
Achtung! Sobald ein Kautionsrückstand in Höhe von 2 Monatsgrundmieten besteht, hat der
Vermieter das Recht auf eine fristlose Kündigung des Mieters! (§ 569 Abs. 2a)
Wofür darf die Mietsicherheit beansprucht werden?
Die Kaution darf für alle Schulden aus einem Mietverhältnis wie Mietrückstände, Nachzahlungen aus
Betriebskostenabrechnungen, entstandene Kosten wegen Schlüsselverlusten oder für
Reparaturkosten von durch den Mieter verursachten Schäden am Mietgegenstand verwendet
werden.
Der Sicherheitseinbehalt
Der Sicherheitseinbehalt ist eine Kostenposition, die in den meisten Kautionsabrechnungen dafür
verwendet wird, einen angemessenen Teilbetrag für eine eventuelle Nachzahlung aus der nächsten
Betriebskostenabrechnung einzubehalten.
Sobald das Abrechnungsergebnis ermittelt und eine Nachzahlung entstanden sein sollte, wird der
Nachzahlungsbetrag mit dem Sicherheitseinbehalt verrechnet und der Restbetrag an den Mieter
zurück überwiesen.
Bei offenen Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Autor: Enola Nickl - 3. Ausbildungsjahr bei Cornelia Hopf Immobilien
Neue Wohnsituationen gehen meist mit Veränderungen im alltäglichen Leben einher oder sind sogar ein Auslöser dafür. Damit Sie mit hoffentlich ungebremster Vorfreude in Ihr neues Mietverhältnis starten können, wollen wir Ihnen heute ein paar Tipps geben und verdeutlichen, worauf Sie achten müssen.
Der Mietvertrag
Dieser sollte Ihnen vollständig unterschrieben spätestens zum Einzugstermin von Ihrem Vermieter oder dessen Vertreter überreicht werden. Daraus resultiert schon, dass wir Ihnen den Vertrag in Schriftform empfehlen. Auch ein Mietverhältnis auf der Grundlage einer mündlichen Absprache kann rechtsgültig bestehen, ist aber denkbar unpraktisch, sobald es zu Unstimmigkeiten kommt. Prüfen Sie die Vollständigkeit und Richtigkeit von Angaben wie Namen, Geburtsdaten, Anschriften, Mietbeginn sowie die Höhe von Mietpreis oder Mietsicherheit und achten Sie darauf, dass eventuelle Individualabsprachen vorhanden und korrekt sind.
Der Einzugstermin
Ein Recht auf Ihren Einzugstermin haben Sie spätestens an dem Tag, der als Mietbeginn im Mietvertrag beschrieben ist. (Meistens der 01. eines Monats) Fällt der Tag jedoch auf einen Sonn- oder Feiertag, kann sich der Termin auf den nächsten Werktag verschieben. Grundsätzlich ist der Einzugstermin Kommunikationssache und wird in der Praxis mit dem Einvernehmen des Vermieters ein paar Tage vor dem vertraglichen Mietbeginn vereinbart. Beim Einzugstermin begehen der Mieter und der Vermieter oder dessen Vertreter gemeinsam die Wohnung. Dieses Geschehen sollte gründlich protokolliert werden.
Das Einzugsprotokoll
Das Einzugsprotokoll dient der Beschreibung der aktuellen Beschaffenheit des Mietgegenstandes und soll den Zustand von einzelnen Räumen, die aktuellen Zählerstände, vorhandene Einrichtungen, eine Aufstellung aller übergebener Schlüssel, Individualabreden, das Datum, die Namen von Mieter und Vermieter sowie die Unterschriften beider Parteien beinhalten. Halten Sie beim Einzug die Augen nach eventuellen Mängeln am Mietgegenstand offen und achten Sie darauf, dass alle Mängel im Protokoll festgehalten werden. Das ist sehr wichtig, da zum Ende eines Mietverhältnisses durch die Protokollierung ermittelt wird, welche Mängel am Wohnraum durch Ihr Verschulden verursacht und eventuell auch durch Sie oder auf Ihre Kosten behoben werden müssen.
Sind noch Fragen offen? Wir stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Verfügung!
Was sind Betriebskosten und Betriebskostenabrechnungen?
Betriebskosten (auch Nebenkosten genannt) definieren sich als Kosten, die dem Eigentümer durch das
Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der
Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. (§ 1 Abs. 1 BetrKV)
Die Pflicht zur Kostenübernahme kann mietvertraglich vom Vermieter auf den Mieter übertragen
werden. (§ 556 Abs. 1 BGB)
Eine Betriebskostenabrechnung ist eine jährlich wiederkehrende Abrechnung der über das jeweilige
Abrechnungsjahr vorausgezahlten Betriebskosten. Sie muss rechtsverbindlich, klar, schlüssig und für
einen juristisch und wirtschaftlich nicht geschulten Mieter nachvollziehbar sein.
Die Höhe der Betriebskostenvorauszahlung pro Haushalt wird bei Mietvertragsbeginn durch
Schätzungen oder bei langjährigen Mietern gemäß den tatsächlich angefallenen Kosten aus den
Vorjahresabrechnungen bestimmt. Die Vorauszahlung wird bei Mietvertragsabschluss festgelegt und
darf nur in angemessener Höhe verlangt werden. (§ 556 Abs. 2 BGB)
Grundsätzlich ist es empfehlenswert, eine etwas höhere Betriebskostenvorauszahlung zu vereinbaren,
als eine zu niedrige.
Die 4 wichtigsten Fristen rund um die Betriebskostenabrechnung
1) Die Abrechnung muss spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach dem Ende des
Abrechnungszeitraums an den Mieter übermittelt werden. (§ 556 Abs. 3 BGB) Geschieht dies
nicht, hat der Vermieter grundsätzlich keinen Anspruch auf etwaige Nachzahlungen des
Mieters.
2) Die Frist für einen Widerspruch durch den Mieter beträgt 12 Monate ab Zugang der
Abrechnung. (§ 556 Abs. 3 BGB)
3) Ansprüche aus einer Betriebskostenabrechnung verjähren für Mieter und Vermieter
gleichermaßen durch die regelmäßige Verjährungsfrist lt. § 195 BGB (nach 3 Jahren ab dem
Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist)
4) Empfehlenswert ist ein Blick in den Mietvertrag, in dem Vereinbarungen zur Fälligkeit eines
Guthabens oder einer Nachzahlung getroffen werden können.
Für den Fall, dass der Mietvertrag keine Vereinbarungen diesbezüglich enthält, begründet das
Gesetz für Guthaben oder Nachzahlungen innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der
Betriebskostenabrechnung einen Zahlungsverzug für Mieter oder Vermieter. (§ 286 III BGB)
Eine Fristsetzung zur Bezahlung der geforderten Summe durch Mieter oder Vermieter ist
ebenfalls möglich. Eine Frist von 14 Tagen gilt als angemessen.
Quelle: www.betriebskostenabrechnung.com/blog/guthaben (aufgerufen am 02.02.2022)
Achtung! Diese Betriebskosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden
- Kosten der Verwaltungsaufwendungen des Gebäudes (§ 1 Abs. (2) I BetrKV)
- Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses
- Kosten für die Erstellung der Jahresabrechnung
- Bankgebühren des Vermieters
- Portokosten für die Zustellung von Briefen
- Kosten für Erhaltungsmaßnahmen wie z. B. Renovierungen (§ 1 Abs. (2) II BetrKV)
Inhalte und Aufbau einer Betriebskostenabrechnung
- Anschrift des Mieters mit genauer Wohnlagenbeschreibung und Angabe der Mieteinheit
- Angabe des Abrechnungszeitraums
- Aufzählung der Betriebskostenarten
- Angabe der gesamten Kosten
- Angabe des Mieteranteils
- Angabe Verteilerschlüssels und eventuelle Erläuterungen dazu
- Summe der Ausgaben und Vorauszahlungen insgesamt
- Abrechnungsergebnis als Guthaben oder Nachzahlung
- gegebenenfalls eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung
Die Betriebskosten werden immer höher?
Die Kosten für Strom, Gas, Wasser & Co. steigen immer weiter in die Höhe. Hier erhalten Sie ein paar
Tipps, um Kosten einzusparen.
Das Sparen von Betriebskosten lässt sich bereits durch kleine Umstellungen im täglichen
Verbrauchsverhalten realisieren.
Zur Einsparung von Heizkosten sollte das Abschalten der Heizung bei kurzzeitiger Abwesenheit vermieden werden, da ein ständiges Wiederauskühlen und Wiederaufheizen mehr Heizkosten verursacht als das Durchheizen auf einer konstanten Durchschnittstemperatur. Auch in Sachen Wasser und Abwasser besteht Einsparungspotenzial. In manchen Haushalten dauert es beispielsweise etwas länger, bis das Leitungswasser warm aus dem Hahn kommt. Hier wäre es empfehlenswert, das kalte, ungenutzte Wasser aufzufangen und anderweitig zu verwenden, anstatt es ungenutzt in den Abfluss laufen zu lassen.
Natürlich gilt es auch auf den Stromverbrauch zu achten. Wir empfehlen Ihnen, beim nächsten Leuchtmittelkauf auf Energiesparlampen zu setzten. Diese sind, wie der Name bereits sagt, deutlich sparsamer als herkömmliche Leuchtmittel. Des Weiteren ist es zu empfehlen, Elektrogeräte auszuschalten, anstatt sie während Abwesenheit im Stand-by-Betrieb laufen zu lassen. Hierfür sind abschaltbare Steckdosenleisten empfehlenswert.
Quelle: www.auxmoney.com/de/spartipps/betriebskosten (aufgerufen am 02.02.2022)
Sie haben noch Fragen? Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung!
Das eigene freistehende Haus mit Garten steht sinnbildlich für die ungestörte freie Entfaltung der eigenen Lebens- und Wohnvorstellungen. Doch auch Hauseigentümer unterliegen Auflagen und Pflichten. Der Immobilienverband Deutschland IVD gibt im Folgenden einen Überblick.
Rechte als Hauseigentümer
Hauseigentümer sind Eigentümer einer Sache. Die sich daraus ergebende Rechte sind in § 903 BGB geregelt. Sie gelten, soweit sie nicht die Rechte Dritter beeinträchtigen. Grundsätzlich darf der Eigentümer mit der eigenen Sache nach Belieben verfahren. Ein Hauseigentümer kann beispielsweise das eigene Haus verkaufen, vermieten, belasten, leer stehen lassen und an den Innenräumen Veränderungen vornehmen. Bei Einwirkung Dritter gilt: Der Eigentümer kann vom Verursacher wesentlicher Einwirkungen auf das eigene Eigentum verlangen, die Störung zu beseitigen oder zu unterlassen (§§ 906, 985,1004 BGB).
Pflichten als Hauseigentümer
Die Liste der Pflichten von Hauseigentümern ist länger als die ihrer Rechte, weil sie vom Gesetzgeber konkreter formuliert sind. Als Grundsatz gilt: Hauseigentümer sind dafür verantwortlich, dass von ihrem Eigentum weder Dritte noch das Allgemeinwohl beeinträchtigt werden. Zu den Pflichten als Hauseigentümer gehören unter anderem:
Verkehrssicherungspflicht:
Sämtliche Grundstücksflächen (Grundstück, Gebäude, Bauteile, Einrichtungen und Anlagen) müssen verkehrssicher gehalten werden. Das heißt, keinem Dritten darf ein Schaden aus der Nachlässigkeit des Hauseigentümers entstehen. Dazu gehört beispielsweise auch, Spielgerät im Garten regelmäßig zu überprüfen. Den rechtmäßigen Anordnungen der zuständigen Baubehörde muss er Folge leisten.
Räum- und Streupflicht:
Schnee und Glätte vor dem eigenen Haus können vor allem im Winter eine ernste Gefahrenquelle für Dritte darstellen. Häufig ist der Hauseigentümer als Anlieger verpflichtet, den öffentlichen Gehweg vor seinem Haus zu räumen und gegebenenfalls auch zu streuen. Säumige Hausbesitzer haften im Schadensfall.
Nutzungspflicht:
Ein Hauseigentümer darf seine eigenen Räumlichkeiten nur im Rahmen der baurechtlichen Bewilligung nutzen. So ist es beispielsweise verboten, in einem Haus, das zu Wohnzwecken genehmigt wurde, ein Gewerbe zu betreiben.
Duldungspflicht:
Je nach örtlicher Regelung muss der Hauseigentümer städtische Einrichtungen wie Müllabfuhr und Wasserversorgung nutzen. Unternehmen, die gesetzlich zur Energieversorgung verpflichtet sind, muss er das Verlegen der notwendigen Leitungen unentgeltlich erlauben. Er ist aber berechtigt, seinen Energieversorgungsvertrag mit einem beliebigen Unternehmen abzuschließen.
Umsetzung energetischer Sanierungsmaßnahmen:
Unter bestimmten Voraussetzungen sind Hauseigentümer zur energetischen Sanierung verpflichtet. So zum Beispiel, wenn das Haus nach dem 01.02.2002 gekauft oder geerbt wurde und Dach oder Dachgeschoss nicht die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllen. Auch bei der Sanierung einzelner Bauteile müssen die EnEV-Vorgaben eingehalten werden.
Quelle: "Immobilienverband IVD Bundesverband e.V."
Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie gehört für viele Menschen zu den wichtigsten und komplexesten Geschäftsabschlüssen in ihrem Leben. Deshalb ist es verständlich, dass viele potenzielle Käufer oder Verkäufer unsicher oder überfordert sind. Dann ist guter Rat gefragt – und den findet man bei einem guten Makler. „Über 40 Prozent aller Immobilientransaktionen werden von Maklern begleitet. Und das aus guten Gründen. Mit dem richtigen Immobilienmakler sichern sich Käufer und Verkäufer eine umfassende fachliche Beratung und schützen so ihre persönlichen wirtschaftlichen Interessen“, sagt Carolin Hegenbarth, Bundesgeschäftsführerin des Immobilienverbandes Deutschland IVD.
Was zeichnet einen guten Makler aus? Hier sind zehn Tipps vom IVD, die die Suche erleichtern:
Ein professioneller Immobilienmakler ist gut ausgebildet und kann dies nachweisen. Allerdings ist die Berufsbezeichnung in Deutschland rechtlich nicht geschützt und an keine Qualifizierung geknüpft. Laut Gewerbeordnung § 34c Abs. 2a Satz 1 müssen Immobilienmakler lediglich nachweisen, dass sie sich alle drei Jahre für 20 Stunden weiterbilden. Achten Sie deshalb auf Ausbildungsnachweise wie eine Zertifizierung nach der Maklernorm DIN EN 15733, dem IVD-Immobilien-Weiterbildungssiegel, Ausbildungs- und Fortbildungsnachweisen von der Deutschen Immobilien-Akademie (DIA), Europäischen Immobilien Akademie (EIA) oder von den Industrie- und Handelskammern (IHK).
Die Mitgliedschaft in einem angesehenen Fachverband wie dem Immobilienverband Deutschland IVD ist ein wichtiges Qualitätsmerkmal. Denn die Aufnahme ist streng geregelt. Mitglieder müssen ihre Fachkenntnisse vor Eintritt belegen sowie ordentliche Vermögens- und Geschäftsverhältnisse nachweisen. Darüber hinaus bieten manche Fachverbände – wie der IVD – mit einer Ombudsstelle einen neutralen Ansprechpartner, an den sich Kunden im Konfliktfall wenden können.
Tiefe Vertrautheit mit den lokalen Gegebenheiten, dem Markt und den Preisen sowie der Situation von Angebot und Nachfrage kennzeichnen einen kompetenten Makler. Er verfügt auch über die nötige Sachkenntnis, um eine Immobilie zu bewerten.
Ein professioneller Makler besitzt eine Gewerbeerlaubnis, die er auch öffentlich angibt. Er informiert über seine eigene Tätigkeit sowie über die von ihm betreuten Objekte umfassend und transparent. Ein seriöser Makler spricht von selbst das Thema Provision an. Das beinhaltet, dass er ausdrücklich darauf hinweist, dass die Provision nur im Erfolgsfall zu zahlen ist, und ein verhandelbares Angebot unterbreitet. Dazu gehört auch, keine Vorauszahlung zu verlangen. Übrigens: Am 23. Dezember 2020 tritt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Demnach werden sich in der Regel Käufer und Verkäufer die Maklerkosten teilen. Ein professioneller Makler informiert über neue Gesetzesregelungen.
Ein guter Makler verfügt über fundierte Erfahrung in seinem Beruf und kann diese mit Referenzen belegen. Das betrifft sowohl verkaufte Objekte als auch zufriedene Verkäufer und Käufer.
Ein seriöser Makler sichert sich und seine Klienten vor möglichen Vermögensschäden mit einer Haftpflichtversicherung ab und gibt darüber gerne Auskunft. Denn auch Profis können Fehler unterlaufen.
Ein professioneller Makler reagiert zeitnah auf Anfragen. Er beschreibt dem Klienten vor Beginn der Tätigkeit, wie er vorgehen wird. Er wird die geplanten Transaktionsaktivitäten spezifizieren und eine realistische Schätzung von Zeit und Aufwand für den gesamten Transaktionsprozess abgeben. Regelmäßige Updates und Kontakt während des Prozesses sind selbstverständlich. Auch nach erfolgreichem Abschluss der Transaktion ist ein guter Makler für seinen Klienten da.
Ein kompetenter Makler nimmt sich Zeit für eine ausführliche und umfassende Beratung. Er spricht mit seinem Klienten über dessen persönlichen Wünsche und Bedürfnisse wie auch über seine wirtschaftliche Situation. Er prüft sorgfältig und gewissenhaft bestehende oder mögliche Probleme bei der Transaktion und schlägt geeignete Lösungswege vor.
Ein guter Makler verspricht, was den Preis einer Immobilie betrifft, nicht das Blaue vom Himmel. Er kennt die Marktpreise, formuliert realistische Preisvorschläge, die er mit Objektvergleichen und Referenzobjekten begründen kann.
Auch wenn alle anderen Kriterien passen, ist ein erster persönlicher Eindruck unabdingbar, um zu prüfen, ob die Chemie stimmt. Gerade bei einer Immobilientransaktion sind Sympathie und Vertrauen wichtig.
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Jeder zweite Mieter wäre lieber Wohneigentümer, das ergab eine Umfrage des IVD Anfang 2020. Der IVD nimmt dies zum Anlass, in seiner Serie „Der Weg ins Eigenheim“ die konkreten Vorteile des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung zu erläutern und die dabei auftretenden Herausforderungen abzuwägen. Warum ist Wohneigentum von Vorteil? Wie erwirbt man am besten Wohneigentum? Wie unterhält man Wohneigentum?
Quelle: "Immobilienverband IVD Bundesverband e.V."
