Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzt, ist Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Gemeinsam mit den Eigentümern der anderen Wohnungen im Haus hat er die Verantwortung für die gemeinsam bewohnte Anlage. Daraus ergeben sich spezielle Rechte und Pflichten, über die der Immobilienverband Deutschland IVD im Folgenden einen Überblick gibt.
Sondereigentum nutzen: Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterscheidet zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Ein Wohnungskäufer erwirbt von allem etwas. Zum Sondereigentum zählen die Eigentumswohnung und das sogenannte Teileigentum. Das sind externe Räume wie Garage, nicht ausgebauter Dachboden und Keller. Jeder Wohnungseigentümer kann mit seinem Wohnungs- und Teileigentum nach Belieben verfahren (§ 13 WEG). Dazu zählen ausdrücklich neben dem Bewohnen auch das Vermieten, Verpachten und sonstige Nutzungsweisen, sofern die Teilungserklärung (TO) und Gemeinschaftsordnung (GO) keine Einschränkungen vorsehen.
Geregeltes Zusammenleben: Am Gemeinschaftseigentum erwirbt man nur ein Mitgebrauchsrecht (§ 13 ff. WEG). Das betrifft das Grundstück sowie alle Gebäudeteile und -anlagen, die gemeinschaftlich genutzt werden oder konstruktiver Bestandteil sind, wie beispielsweise das Treppenhaus und der Innenhof. Das gemeinsame Zusammenleben regelt eine Hausordnung, die sich die Eigentümergemeinschaft selbst gibt. Jeder Wohnungseigentümer kann die Hausordnung in seinem Sinne mitbestimmen. Bei Verstößen gegen die Hausordnung oder anderen Beeinträchtigungen kann sich der Eigentümer an den Verwalter, den Beirat oder die Gemeinschaft wenden. In letzter Konsequenz kann die Eigentümergemeinschaft einen notorischen Störenfried sogar aus der Wohnanlage klagen (§ 18 WEG).
Gemeinsame Investitionen: Über Modernisierungen oder Umbauten der Wohnanlage kann jeder Wohnungseigentümer mitbestimmen. Die Kosten dafür werden zwischen allen Miteigentümern oder einem Teil der Miteigentümer geteilt. So steht der einzelne Wohnungseigentümer mit Entscheidungen und Investitionen – anders als etwa ein Hauseigentümer – nie allein da.
Wahl des Verwalters: Auch bei der Wahl des Verwalters hat jeder Wohnungseigentümer ein Mitentscheidungsrecht. Darüber hinaus hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, die Verwaltungs- und Abrechnungsunterlagen seiner Wohnungseigentümergemeinschaft einzusehen.
Rücksichtnahme: Aus dem Recht des einen Eigentümers erwächst eine Pflicht für den Miteigentümer. So sind alle Eigentümer verpflichtet, bei der Benutzung von Sondereigentum wie auch Gemeinschaftseigentum Nachteile für andere Wohnungseigentümer soweit möglich zu vermeiden. Im Klartext bedeutet dies eine Pflicht zur Rücksichtnahme wie in einem Miethaus, wie die Vermeidung von Belästigungen durch Lärm, Gerüche oder Tierhaltung. Was dies im Einzelnen bedeutet, regeln das WEG und die Hausordnung.
Instandhaltung: Der Wohnungseigentümer ist darüber hinaus verpflichtet, sein Sondereigentum auf eigene Kosten instand zu halten und gegebenenfalls instand zu setzen. Das sollte auch ernst genommen werden. Entstehen durch unterlassene Instandhaltung Schäden, können andere Eigentümer Schadenersatzansprüche geltend machen. Außerdem kann die eigene Wohnung ohne regelmäßige Wartung auch an Wert verlieren.
Hausgeld: Alle Wohnungseigentümer tragen gemeinsam Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum. Neben dem ordnungsgemäßen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums zählen dazu die anteilige Beteiligung an den Kosten für Instandhaltung und -setzung sowie für die Verwaltung der Wohnanlage. Dafür leistet jeder Eigentümer monatlich ein Hausgeld an die Gemeinschaft.
Für Wohnungseigentümer stehen zum 1. Dezember 2020 einige Änderungen ins Haus. Dann wird die Reform im Wohneigentumsrecht in Kraft treten. Dazu gehört unter anderem, dass Wohnungseigentümer künftig einen Anspruch darauf haben, dass bauliche Maßnahmen zur Förderung der Elektromobilität, der Barrierefreiheit und des Einbruchschutzes einfacher gestattet werden. Auch die gemeinsame Beschlussfindung durch die Wohnungseigentümerversammlung soll vereinfacht werden. So wird beispielsweise die Eigentümerversammlung zukünftig unabhängig von der Zahl anwesender Eigentümer beschlussfähig sein und den Wohnungseigentümern eine Online-Teilnahme an Versammlungen ermöglicht werden.
Jeder zweite Mieter wäre lieber Wohneigentümer, das ergab eine Umfrage des IVD Anfang 2020. Der IVD nimmt dies zum Anlass, in seiner Serie „Der Weg ins Eigenheim“ die konkreten Vorteile des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung zu erläutern und die dabei auftretenden Herausforderungen abzuwägen. Warum ist Wohneigentum von Vorteil? Wie erwirbt man am besten Wohneigentum? Wie unterhält man Wohneigentum?
Quelle: "Immobilienverband IVD Bundesverband e.V."
Wohnungseigentümer genießen gegenüber Mietern viele Vorteile. Zwar wohnen beide im Regelfall in einem Mehrfamilienhaus, manchmal sogar als Nachbarn. Doch sind Wohnungseigentümer freier in der Gestaltung ihrer Wohnräume und finanziell abgesicherter als Mieter. Allerdings will auch eine abbezahlte Eigentumswohnung unterhalten und instandgehalten werden. Analog der Miete entstehen dem Eigentümer monatlich fällige Kosten, in Form des Hausgeldes (auch Wohngeld genannt). Über die Höhe dieser laufenden Kosten sollten sich Erwerber vor der Kaufentscheidung informieren. Im Folgenden erläutert der Immobilienverband Deutschland IVD einige Kostenpunkte, die auf Wohnungseigentümer zukommen, und wie sich diese einschätzen und berechnen lassen.
Hausgeld
Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, tritt automatisch einer Eigentümergemeinschaft bei. Der Gemeinschaft und dem von ihr beauftragten Verwalter obliegt die Instandhaltung und Pflege des Wohnhauses, das aus dem Gemeinschafts- und dem Sondereigentum der Eigentümer besteht. Jeder Eigentümer zahlt ein monatliches Hausgeld, mit dem die laufenden Kosten des Wohnhauses bestritten werden. Dazu gehören die Heizkosten, die Kosten der Müllentsorgung, Haus- und Straßenreinigung, Gebäudeversicherung, Aufzugs- und Gartenpflege, des Hausmeisters, das Verwalterhonorar, die Kontoführungsgebühr sowie ein Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Die Höhe des Hausgelds legt der Verwalter entsprechend einer Schätzung der voraussichtlichen Bewirtschaftungskosten im Wirtschaftsplan fest. Die Eigentümer beschließen über den Wirtschaftsplan. Zur Schätzung können als Faustregel 2,70 Euro/Quadratmeter/Monat angesetzt werden. Für eine Eigentumswohnung von 80 Quadratmetern bedeutet dies ein durchschnittliches monatliches Hausgeld von 216 Euro beziehungsweise einen jährlichen Betrag von 2.592 Euro.
Verbrauchsabhängige Kosten
Wie bei einer Mietwohnung fallen bei einer Eigentumswohnung Bewirtschaftungskosten an, unter anderem für Heizung, Trink- und Abwasser, Allgemein-Strom, Kabelfernsehen, etc. Die Höhe dieser Kosten ist überwiegend vom Verbrauch des Eigentümerhaushalts abhängig und in der Sache mit denen eines Mieter vergleichbar. Erwerber können sich somit an ihren eigenen Betriebskosten als Mieter orientieren.
Grundsteuer
Sowohl Mieter als auch Eigentümer müssen Grundsteuer zahlen. Beim Mieter erfolgt dies über die Nebenkostenabrechnung, der Eigentümer entrichtet die Gemeindesteuer direkt an das Finanzamt. Die Höhe der Grundsteuer ergibt sich aus dem Grundsteuermessbetrag und dem Hebesatz. Da der Messbetrag von der bewohnten Immobilie und der Hebesatz von der Gemeinde abhängen, lässt sich keine allgemeingültige Schätzung abgeben. Man sollte sich aber auf eine dreistellige Summe pro Jahr einstellen. Die konkrete Berechnung erfolgt durch das Finanzamt, das den Eigentümer per Schreiben über die Steuerhöhe und die fälligen Abschlagszahlungen informiert.
Instandhaltungsrücklage
Schließlich müssen Wohneigentümer eine Rücklage bilden für Reparaturen sowie die Prüfung, Wartung und Instandsetzung von Bausubstanz und technischen Anlagen wie Heizungssystem und Haustechnik. Dazu sind sie laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) angehalten. Über Höhe und Anlageform der Rücklage kann die Wohnungseigentümerversammlung entscheiden. Potenzielle Erwerber sollten sich bei der Hausgemeinschaft, dem Makler oder dem Bauherrn darüber informieren. Die Instandsetzungsrücklage orientiert sich an der Wohnfläche und der Bezugsfertigkeit der Wohnung. Außerdem kann der Betrag bei eigenständig gewerblicher Leistung von Wärme verringert und für Wohnungen, für die ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist, erhöht werden. Zur Orientierung: Für eine 80 Quadratmeter große und im Jahre 2010 bezugsfertig gewordene Wohnung ergibt sich ein jährlicher Instandhaltungsrücklagenbetrag von etwa. 568 Euro.
Jeder zweite Mieter wäre lieber Wohneigentümer, das ergab eine Umfrage des IVD (https://ivd.net/2020/01/umfrage-eigentumserwerb/) Anfang 2020. Der IVD nimmt dies zum Anlass, in seiner Serie „Der Weg ins Eigenheim“ die konkreten Vorteile des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung zu erläutern und die dabei auftretenden Herausforderungen abzuwägen. Warum ist Wohneigentum von Vorteil? Wie erwirbt man am besten Wohneigentum? Wie unterhält man Wohneigentum?
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Quelle: "Immobilienverband IVD Bundesverband e.V."
Wer Wohneigentum erwerben will, kann in Deutschland staatliche Förderung in Anspruch nehmen. „Es gibt viele Förderprogramme, die private Haushalte beim Kauf oder Bau der eigenen vier Wände unterstützen. Allerdings werden längst nicht alle Möglichkeiten ausgeschöpft. Dieses ungenutzte Potenzial bezieht sich sowohl auf die Kaufinteressenten als auch auf den Gesetzgeber“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD.
Eine aktuelle IVD-Umfrage hat ergeben, dass sich lediglich nur knapp ein Drittel aller potenziellen Haus- und Wohnungskäufer nach weiteren Fördermöglichkeiten – neben dem öffentlich bekannten Baukindergeld – erkundigen. „Dabei lohnt es sich, sich vor der Kaufentscheidung über die verschiedenen Fördermöglichkeiten zu informieren. Mit der passenden Förderung kann der Traum vom Eigenheim auch ohne großes Vermögen in Erfüllung gehen. Angesichts der niedrigen Zinsen für Immobilienkredite sind Wohnimmobilien erschwinglicher, als viele denken“, sagt Schick. „Baukindergeld, KfW-Kreditprogramm, Wohnungsbauprämie und länderspezifische Fördermaßnahmen bieten einen breiten Mix an Unterstützung - dennoch reichen die bestehenden Förderinstrumente nicht aus. Junge Familien müssen besonders beim Eigenkapital unterstützt werden, denn das stellt die größte Hürde beim Eigentumserwerb dar. Die Politik hat die richtigen Maßnahmen im Koalitionsvertrag definiert, aber leider noch nicht umgesetzt. Das muss nun dringend passieren“, so Schick.
Grunderwerbsteuer senken und Freibeträge einführen
Der IVD-Präsident verweist auf die Überprüfung der Grunderwerbsteuer, wie es im Koalitionsvertrag festgelegt wurde. Seit dem 1. September 2006 dürfen die Bundesländer die Grunderwerbsteuer selbst festlegen. Seitdem gab es 28 Erhöhungen. Wer eine Wohnimmobilie kaufen möchte, muss bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises direkt als Grunderwerbsteuer an den Staat entrichten. „Die Grunderwerbsteuer muss wieder auf ein vernünftiges Maß von höchstens 3,5 Prozent gesenkt werden. Zudem sollte Erst-Erwerbern von selbstgenutztem Wohneigentum ein Freibetrag gewährt werden“, sagt Schick. Grundsätzlich sei in einem weiteren Schritt zu überlegen, ob die Grunderwerbsteuer bei selbstgenutzten Immobilien nicht ersatzlos gestrichen werden sollte. Der Staat verdiene bereits am Bau von Wohnungen und Häusern über die Umsatzsteuer auf Bauleistungen, Einkommens- und Lohnsteuer des Handwerks und Architektenleistungen sowie anderen üblichen Abgaben kräftig mit. „Die Grunderwerbsteuer ist somit eine Doppelbesteuerung am Bau“, erklärt Schick und verweist auf die Niederlanden, wo der Neubau unabhängig von der späteren Nutzungsart einmalig von der Grunderwerbsteuer ausgenommen ist.
KfW-Bürgschaftsprogramm einführen
Angesichts der niedrigen Zinsen ist Wohneigentum nach wie vor erschwinglich. Allerdings ist es auch mit niedrigen Zinsen schwerer, das nötige Eigenkapital anzusparen. Um den Eigenkapitalengpass zu überbrücken, ist deshalb laut Koalitionsvertrag ein KfW-Bürgschaftsprogramm (Bürgschaften für mindestens 20 Prozent der Erwerbskosten) vorgesehen. Diese staatliche Förderinstrument müssen nun endlich umgesetzt werden, damit mehr Menschen und vor allem junge Familien die Eingangshürde zum Wohneigentum nehmen können, fordert der IVD.
Baukindergeld entfristen – Neubau fördern
„Da sich bis zum Ende des Jahres aufgrund der Corona-Pandemie die Entscheidungs-, Genehmigungs- und Transaktionsprozesse erheblich verzögert haben, sollte das Baukindergeld entfristet werden“, sagt Schick. Laut aktueller IVD-Umfrage wollen seit Einführung des Baukindergeldes deutlich mehr Familien Wohneigentum erwerben. 87 Prozent der IVD-Mitglieder stellen diesen Trend fest. „Diesen Schwung gilt es zu nutzen und fortzusetzen“, so der IVD-Präsident. Zusätzlich könnte das Baukindergeld als Konjunkturprogramm dienen, wenn der Neubau gegenüber dem Kauf von Bestandswohnungen privilegiert würde.
Baukindergeld
Seit dem 18. September 2018 unterstützt das Baukindergeld Familien mit Kindern beim Kauf oder Bau von Wohneigentum. Familien, die eine Immobilien kaufen oder bauen, um selbst darin zu wohnen, erhalten vom Staat zehn Jahre lang jährlich 1.200 Euro pro Kind. Die Kinder müssen im Haushalt leben und unter 18 Jahre alt sein. Das Haushaltseinkommen darf 90.000 Euro bei einem Kind plus 15.000 Euro je weiterem Kind nicht überschreiten. Zudem können Anträge erst nach dem Einzug in die Immobilie gestellt werden.
Wer vom Baukindergeld profitieren will, darf sich nicht mehr zu viel Zeit lassen: Zwar nimmt die KfW noch bis zum 31. Dezember 2023 Anträge auf Baukindergeld entgegen. Allerdings muss der Kaufvertrag für die Immobilie spätestens am 31. Dezember 2020 unterschrieben (beziehungsweise die Baugenehmigung bis dahin erteilt) sein, damit Familien für diese Immobilie noch Anspruch auf das Baukindergeld haben.
KfW-Förderprogramme
Das KfW-Wohneigentumsprogramm sieht vergünstigte Kredite für Eigenheimerwerber vor. Der von der KfW geförderte Kreditbetrag liegt bei bis zu 100.000 Euro und sieht einen effektiven Jahreszins ab 0,75 Prozent vor. Wohnungskäufer erhalten das Darlehen nicht direkt von der KfW, sondern es muss vom Finanzierungspartner beantragt werden, also beispielsweise von der den Eigenheimerwerb finanzierenden Hausbank.
Für sogenannte KfW-Effizienzhäuser, also besonders energieeffiziente Häuser beziehungsweise entsprechende Eigentumswohnungen, sind sogar noch bessere Förderbedingungen vorgesehen. Wer eine solche Wohnimmobilie selbst baut oder eine entsprechende Neubauimmobilie erwirbt, erhält bis zu 120.000 Euro Förderkredit. Darüber hinaus sieht die KfW für solche Fälle Tilgungszuschüsse in Höhe von bis zu 30.000 Euro vor. Wer seine Wohnimmobilie auf den KfW-Standard saniert oder eine entsprechende Immobilie kauft, erhält ebenfalls bis zu 120.000 Euro Förderkredit und Tilgungszuschüsse in Höhe von bis zu 48.000 Euro.
Auch der Kauf von Genossenschaftsanteilen wird von der KfW mit einem Förderkredit unterstützt. Der maximale Kreditbetrag liegt bei 50.000 Euro, der effektive Jahreszins beginnt bei 0,75 Prozent. Zudem sind kostenlose außerplanmäßige Tilgungen möglich.
Wohnungsbauprämie
Mit der Wohnungsbauprämie wird das Ansparen für Bau oder Erwerb selbst genutzten Wohneigentums gefördert. Dabei werden die jährlichen Beträge, die im Rahmen eines Bausparvertrags oder ähnlichen Sparvertrags zurückgelegt werden, mit 8,8 Prozent bezuschusst. Anspruch auf die Prämie haben unbeschränkt steuerpflichtige Personen ab dem 16. Lebensjahr.
Der Zuschuss ist an Bedingungen geknüpft. Der jährliche Sparbetrag muss mindestens 50 Euro betragen. Gefördert wird ein jährlicher Sparbetrag von maximal 512 Euro bei Singles und 1024 Euro bei Verheirateten. Das zu versteuernde Haushaltseinkommen darf für Singles 25.600 Euro und für Verheiratete 51.200 Euro nicht überschreiten.
Zum 1. Januar 2021 wird die Wohnungsbauprämie neu aufgelegt. Der Prämiensatz steigt auf 10 Prozent. Der maximal förderfähige jährliche Sparbetrag steigt auf 700 Euro bei Singles und 1.400 Euro bei Verheirateten. Die Einkommensgrenzen erhöhen sich auf 35.000 Euro für Singles und 70.000 Euro für Verheiratete.
Länderspezifische Förderprogramme
Alle Bundesländer mit Ausnahme Mecklenburg-Vorpommerns haben jeweils eigene Förderprogramme, mit denen der Bau oder Erwerb von Wohneigentum unterstützt wird. Ein Beispiel ist etwa das „Baukindergeld Plus“ in Bayern. Der Freistaat Bayern erhöht das Baukindergeld des Bundes, das jährlich 1.200 Euro pro Kind vorsieht, um 300 Euro, sodass Familien dort jährlich 1.500 Euro Zuschuss pro Kind für den Kauf von Wohneigentum erhalten.
Auch viele Kommunen greifen Wohneigentumserwerbern unter die Arme. Die Förderprogramme sind dabei sehr vielfältig. Mancherorts werden Familien gefördert, woanders die Ansiedlung in bestimmten Gebieten. Vor der Kauf- oder Bauentscheidung sollte man sich deshalb im Rathaus der jeweiligen Stadt oder Gemeinde über etwaige Programme informieren.
Quelle: "Immobilienverband IVD Bundesverband e.V."
„Wohneigentum ist der sichere Hafen für Privathaushalte – gerade und vor allem auch in Krisenzeiten.“ Das sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD, und macht auf die Bedeutung von Wohneigentum aufmerksam.
„Die finanziellen und psychologischen Folgen der Corona-Pandemie und der Eindämmungsmaßnahmen betreffen Eigentümer natürlich auch, aber in deutlich geringerem Maße als Mieter. Wohneigentümer genießen ein höheres Maß an finanzieller und emotionaler Sicherheit als Mieter, obwohl beide in gleichem Maße möglicherweise in diesen Tagen von Kurzarbeit oder Jobverlust bedroht sind. Wohneigentum ist mehr als einfach nur eine Wohn- und Anlageform unter vielen“, so Schick.
Der IVD erläutert in einer neuen Serie von Servicemitteilungen die konkreten Vorteile des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung, wägt dabei auch die Herausforderungen ab. Warum ist Wohneigentum von Vorteil? Wie erwirbt man am besten Wohneigentum? Wie unterhält man Wohneigentum? Diese Fragestellungen stehen im Mittelpunkt der Serie, die in den kommenden Wochen veröffentlicht wird.
Finanzielle Sicherheit
Selbstnutzer, egal ob sie im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung leben, sind in mehreren Hinsichten finanziell deutlich besser gestellt als Mieter. So verfügten Haushalte mit Wohneigentum im Jahr 2018, laut der jüngsten Einkommens- und Verbrauchsstichprobe des Statistischen Bundesamtes, durchschnittlich über rund acht Mal so viel Nettovermögen wie Mieterhaushalte. Das Durchschnittsvermögen von Haushalten mit Wohneigentum betrug demnach 330.000 Euro, das von Mieterhaushalten lediglich 40.000 Euro.
In Wohnimmobilien angelegtes Vermögen ist darüber hinaus sehr wertbeständig. Denn Immobilien unterliegen, anders als Aktien, auch in Krisenzeiten selten starken Wertschwankungen. Das gilt besonders für Wohnimmobilien. Der Markt ist nach wie vor von einem strukturellen Nachfrageüberhang geprägt. Deshalb ist davon auszugehen, dass die Preise wieder steigen werden, wenn das Transaktionsgeschehen wieder Fahrt aufnimmt. Für Bestandseigentumswohnungen mit mittlerem Wohnwert beispielsweise rechnet der IVD in diesem Jahr mit einer Preisdynamik von vier bis fünf Prozent.
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Emotionale Sicherheit
Selbstnutzer verfügen auch über mehr und bessere Möglichkeiten, mit den alltäglichen Folgen der Kontakt- und Ausgangsbeschränkungen umzugehen. So entsprechen die eigenen vier Wände den konkreten Bedürfnissen der Bewohner meist besser als eine Mietwohnung. Denn häufig investieren Käufer mehr Zeit in die Suche und Auswahl des Objekts. Zudem haben Eigentümer einen größeren Spielraum bei der individuellen Gestaltung und Einrichtung.
Wohneigentum weist im Durchschnitt auch eine höhere Aufenthaltsqualität auf. So verfügten im Jahr 2018 laut Stichprobe des Statistischen Bundesamtes Eigentümerhaushalte im Durchschnitt über 124,5 Quadratmeter Wohnfläche, Mieterhaushalte dagegen nur über 70,5 Quadratmeter.
Schick: „Wohneigentümer sind auf Krisenzeiten besser vorbereitet und können damit einhergehende Schwierigkeiten besser bewältigen. Es lohnt sich daher auch jetzt mit der Wohneigentumsbildung zu starten. Wohneigentum ist erschwinglich. Die Preisdynamik wird sich dieses Jahr auch aufgrund der Corona-Krise weiter abschwächen. Der Zinssatz wird mittelfristig auf dem derzeitigen niedrigen Niveau verharren.“ Der IVD-Präsident verweist zudem auf eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln, wonach sich in Deutschland fast überall kaufen mehr lohnt als mieten. Laut IW Köln ist das in 393 von 401 Landkreisen der Fall.
Quelle: "Immobilienverband IVD Bundesverband e.V."
Warum wird ein Notar beim Immobilienkauf gebraucht?
Durch einen Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer gegenüber dem Käufer, ihm das Eigentum an einer Liegenschaft zu übertragen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Käufer, den vereinbarten Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen und die Liegenschaft zu erwerben.
Erst mit Unterzeichnung des Kaufvertrags vor einem Notar kommt der Verkauf einer Liegenschaft zum rechtskräftigen Abschluss.
Was ist ein Notar?
Der Notar ist ein unabhängiger und überparteilicher Rechtsdienstleister. Er nimmt Beglaubigungen von Unterschriften und Beurkundungen von Rechtsgeschäften vor.
Die Aufgaben eines Notars beim Immobilienkauf
Der Kaufvertrag über eine Liegenschaft bedarf gemäß §331b (BGB) der notariellen Beurkundung.
Haben sich Käufer und Verkäufer auf einen Immobilienwechsel geeignet, übernimmt der Notar die weiteren Vorgänge.
Der Notar
– bereitet einen Kaufvertragsentwurf vor (Der Immobilienmakler stellt die Informationen der Liegenschaft zur Verfügung)
– sendet den Kaufvertragsentwurf an den Käufer und den Verkäufer. (Ist einer der Parteien Unternehmer, muss eine 14-Tage-Frist bis zur Beurkundung eingehalten werden.)
– verliest den Kaufvertrag im Beurkundungstermin und klärt Unklarheiten bei Bedarf
– beurkundet der Kaufvertrag, nachdem alle Beteiligten unterzeichnet haben
– sorgt dafür, dass der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird
– überwacht die Kaufpreiszahlung
– erstellt ein s.g. Notaranderkonto unter bestimmten Voraussetzungen (dient zur Hinterlegung des Kaufpreises)
– steht als Ansprechpartner für Käufer und Verkäufer zur Verfügung
Was passiert nach dem Notartermin?
– Der beurkundete Kaufvertrag wird beiden Parteien zugesandt. Dies geschieht in der Regel wenige Tage nach der Unterzeichnung.
– Der Notar beantragt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. (Abteilung II Grundbuch)
Die Auflassungsvormerkung dient dem Schutz des Käufers. Sie sichert seinen Anspruch auf Eigentumsumschreibung am Grundstück.
– Der Notar holt alle für die Eigentumsumschreibung erforderlichen Genehmigungen und Bewilligungen ein; B. Vorkaufsverzicht der Gemeinde, steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, Löschungsbescheinigung eventuell eingetragener Grundschulden, etc.
– Er fordert den Käufer zur Zahlung auf, wenn alle erforderlichen Unterlagen vorliegen.
– Er beantragt die Umschreibung im Grundbuch, wenn ihm die Zahlung nachgewiesen wurde
– Mit Eintragung in das Grundbuch (Abteilung I) ist der Käufer offiziell neuer Eigentümer der Liegenschaft
